Global likidite krizinde bile avantajlı konumunu koruyan Türkiye'de son dönemde siyasi belirsizliğin arttığını vurgulayan Krea Başkanı Hakan Kodal, 'Türkiye avantajını kaybediyor' dedi

ESİN ÇETİNEL / Radikal

Merrill Lynch önderliğinde Avrupa, ABD, Asya ve Ortadoğu'dan toplam 12 yabancı yatırımcının katıldığı Bosphorus fonu ile Türkiye'de gayrimenkul sektörüne 1 milyar dolarlık yatırım yapan Krea Gayrimenkul'ün bu yıl daha temkinli hareket edeceğini söyleyen şirketin ortağı ve aynı zamanda Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, "Global likidite krizine rağmen 3-4 ay öncesine kadar Türkiye'yi güvenli liman olarak gören yabancılar şimdi ne oluyor diye soruyor. Özellikle Ergenekon operasyonu, AKP'nin kapatılma davası, yabancılara gayrimenkul satışının durdurulması yüzünden biraz frene bastılar" dedi.

Avantajımızı kaybettik
Türkiye'nin son dönemde yaşanan siyasi belirsizlikler nedeniyle avantajını kaybettiğini vurgulayan Hakan Kodal, "Türkiye'nin gelişmekte olan piyasa olması, genç nüfusu ve hızlı büyüme verileri nedeniyle avantajları var. Ancak bu siyasi belirsizlik Türkiye'nin bu avantajlarını ortadan kaldırıyor. Türkiye bundan 3-4 ay önce güvenli liman olarak görülürken bu son belirsizliklerle orada da biraz frene basıldı. Yabancı sermaye gelmeyecek mi, gelecek ama daha yavaş ve temkinli bir yatırım stratejisi içerisinde olacak. Zaten dünyadaki likidite gittikçe azalıyor. Bunun etkisini Türkiye daha fazla hissedecek" değerlendirmesinde bulundu.

Faiz 2008'de düşmez
Global likidite krizi ile birlikte tırmanışa geçen konut kredisi faizlerinde 2008 yılında düşüş yaşanmasını beklemediklerini söyleyen Hakan Kodal, buna rağmen dönemsel olarak bu yılda inşaat sektöründe mayıs-haziran, eylül-ekim aylarında gayrimenkul sektörünün talep açısından hareketli aylar olmasını beklediklerini söyledi.

Fiyatlar yüzde 10-15 düşebilir
Konut fiyatlarında yüzde 10-15'lik bir düşüş yaşandığını hatırlatan Hakan Kodal bu yüzden kısa vadede fiyatlarda fazla gevşeme beklemediğini vurgulayarak şöyle devam etti: Gayrimenkul sektörü çok sıkışmadığı sürece fiyatlar 6 ay-1,5 yıl arasında mevcut fiyat seviyelerini koruyacaktır. O yüzden de çok ciddi bir fiyat gevşemesi beklemiyorum. Zaten son bir yılda konut fiyatlarında yüzde 10-15'lik gevşeme oldu. Önümüzdeki bir yıllık süreçte fiyatı aşırı şişmiş bölge ve projelerde gevşeme yüzde 10 belki yüzde 15'lerde olabilir. Ama piyasa geneline baktığınızda bazı proje bölgelerde gevşeme olacağını hiç zannetmiyorum."

'Konut satışı azalacak'
Konutta işlem hacminde de azalış yaşanacağını vurgulayan Kodal, "Konut kredisi faizlerindeki yükselişe bağlı olarak geçen yıl zaten işlem adedi açısından düşüş görmüştük. Bu yıl biraz daha düşüş olacak gibi görünüyor. Belki bazı projelerde özellikle arz fazlası olan bölgelerdeki konut fiyatlarında sert inişler olabilir ama bunun genele yayılmasını beklemiyor. Böyle seçici projeler açısından bir fırsat yılı olacak. Yatırımcıların bu yıl iyi fiyatı gördüğünde alım fırsatı olarak değerlendirmelerini öneririm" dedi.

2001'de değil 2003'te dip yaptık
Piyasadaki daralma ve krizlerin konut fiyatlarına hemen yansımadığını söyleyen Kodal en iyi örnek olarak gördüğü 2001 krizini hatırlatarak şöyle konuştu: "Bugünkü ile karşılaştırılmayacak boyuttaki 2001 krizinde bile konut fiyatları 2001'de değil, Irak savaşının yaşanan 2003 mart ayında dip noktasına indi. Gayrimenkulde fiyat gevşemesi çok uzun zaman alır. Ancak piyasalar iyi olduğu anda da çok seri biçimde yukarı çıkar.
Bu yüzden orta ve uzun vadeli bakıyorsanız bu fiyat seviyelerinden alım yapmak çok da yanlış değil diye düşünüyorum. Tabii konut ve proje bazında seçici olmak kaydıyla."
Yalnız konut değil yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği alışveriş merkezleri (AVM) açısından da 2008'in bir sindirim yılı olduğunu söyleyen Kodal'a göre bazı projelerin hayata geçiş süreci biraz uzayacak.

Eski evlerin de fiyatı düşecek
Şehir içinde konumu güzel buna karşın 30-40 yıllık olan evlerin çok yüksek fiyatlara satıldığına dikkat çeken Kodal'a göre önümüzdeki dönemde birinci el ile ikinci el arasında değişim olacak ve eski binaların fiyatlarında gevşeme yaşanacak.
Piyasada yaşanan daralma karşın 'devam eden projelerin yarım kalacağını düşünmüyorum' diyen Hakan Kodal'a göre öyle veya böyle başlamamış olan projeler bekleyecek ya da gecikerek bitecek. Piyasada yaşanan bu sıkışma nedeniyle aşırı yükselen arsa fiyatlarında da bir miktar iniş olabileceğini söyleyen Kodal, "Daha mantıklı seviyelere gelir diye düşünüyorum" dedi.

* * * * *

'Yabancılara iskontolu blok satış başlıyor'
Global likidite krizi nedeniyle dünya kredi piyasasının durduğunu bu yüzden proje finansmanı sağlamanın zorlaştığını vurgulayan Kodal, faizlerdeki yükselişin de etkisiyle artık herkesin yatırım yapmayıp 'bekleyelim' moduna girdiğini vurguladı. Bu dönemde inşaatçıların müşterilerine ön satış yapamadığı için kaynak ihtiyacının arttığını ve bu yüzden yabancılara indirimli fiyattan blok satış yapmaya çalıştıklarını vurgulayan Kodal, global likidite krizinin tırmandığı şu günlerde bu yöntemle kaynak bulmanın imkânsız olduğuna vurgu yaparak şöyle konuştu:

'Dış kaynak bulmak zor'
"Ancak şu anda blok satış yapmak için yabancı yatırımcı arayan çok ama gerçekleşen işlem sayısı çok düşük. Onun için genele yaymak çok mümkün değil.
Global piyasalardaki duruma bakıldığında bugün bu yolla dış kaynak bulmak çok zor görünüyor. Şimdi talep yok ama önümüzdeki 1-2 yılda yabancıların tekrar konuta yatırım yapma ihtimali kuvvetli."

Sistem nasıl işliyor?
Kodal dünyada çok yaygın olan Türkiye'de ise yavaş yavaş başlayan sistemin işleyişi hakkında ise şu bilgiyi verdi: "Örneğin 100 konutluk projemin yüzde 30'unu iskontolu fiyattan yabancıya satayım sonra benim proje satışım bittikten sonra yabancı partnerim bu konutları satsın diyorsunuz. Böylece proje inşaatı başlıyor. Satışa primli çıkartıldığı için ilk başta satın alan yatırımcı para kazanmış oluyor. Projesine göre iskonto oranı da değişiyor. Konutu elinizde 1 yıl mı tutacaksınız, 3 yıl mı tutacaksınız bununla bağlantılı olarak yatırımcıya piyasada alabileceği getiriden daha yüksek getiri sağlanıyor. Burada iskonto oranı yabancının o konutları ne kadar süre elinde tuttuğuna göre değişiyor.
Bu sistem gelişirse yabancıların katılımı yüzünden projelere bir standart getirilecek ve kontrolleri açısından da bir araç olacak.
Kodal'ın verdiği bilgiye göre Dubai'deki projelerin neredeyse tamamı bu sistemle finanse ediliyor.

* * * * *

'Biz frene bastığımıza göre diğer yabancılar iyice yavaşlayacak'
Krea olarak toplam dördü alışveriş merkezi 2'si konut olmak üzere toplam altı proje yürüttüklerini söyleyen Krea İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, devam eden projeler ve 2008 yatırım programı hakkında şu bilgiyi verdi: "Alışveriş merkezlerinin birincisi Eskişehir'de. Zaten o satın aldığımız bir projeydi. Pendik'teki AVM'nin inşaatı ise yıl sonunda tamamlanıyor. O projenin lokomotifi Carrefour hipermarket olacak.
Bahçeşehir AVM'nin inşaatı ise mayıs ayında başlıyor. İçerisinde Tesco ve Media Mark da var. Adapazarı'ndaki AVM'de ise projelendirme çalışmaları devam ediyor. Eylül ekim ayında inşaatı başlayacak. Dört projenin toplam yatırım miktarı 500 milyon dolar civarında.
500 milyon dolarlık kısmı ise iki konut projemizde. İstinye'de üst segmente hitap eden ve İstinye koyunu gören 150 ünitelik bir projemiz var. Önümüzdeki mayıs ayında ön satışına başlayacağız. İkinci proje ise güneyde olacak. 2009 yılı gibi düşünüyoruz. Projede otel artı ikinci konutlar olacak."

Proje sayısını azalttık
Toplam altı projenin 1 milyar dolarlık bir büyüklüğe ulaştığını bunların yanı sıra 3-4 proje üzerinde daha çalıştıklarını söyleyen Kodal bu konuda şunları söyledi:
"Bu sene 1-2 tanesi için harekete geçeceğiz. Proje sayısını 8'e hatta 10'a çıkartmayı hedefliyoruz. Ancak seçici bir yatırım stratejimiz var. 1-2 AVM ve artı karma veya konut projelerine girebiliriz Çalışmalarımız bu yönde sürüyor. Finansal piyasalardaki durum nedeniyle çok aceleci değiliz. Geçen seneye göre yatırımlarda frene bastık diyebilirim.
Ama buna rağmen herhalde piyasadaki ender yatırımcılardan biri olacağız. Biz frene bastığımıza göre temel aktörleri olarak diğer yabancı yatırımcılar daha da yavaşlayacaklardır. Biz yine de aktif yatırımcılardan biri oluruz diye düşünüyorum.
Genelde gayrimenkul yatırımcıları mevcut projelerinin geliştirilmesine konsantre olacaklar buna karşın yeni projelerde biraz bekleme eğilimine girecekler. Bu yıl sindirim senesi olacak. Hem fiyatlar anlamında, hem mevcut projelerin hayata geçmesi anlamında, hem de operasyon anlamında. Herkes çok hızlı büyüdü. Bunu biraz daha sindirmeye ihtiyacımız var. Bu yıl doğru strateji uygulayanlar pazardan güçlü çıkacaklar."